Bestellerprinzip europaweit

25.04.2019

Europa: Wo das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien wirklich schon gilt Was hierzulande noch diskutiert wird, sei in vielen europäischen Ländern bereits gelebte Realität: Das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien. Das wird zumindest immer wieder vonseiten der Politik behauptet. Wir werfen einen Blick auf die europäischen Wohnimmobilienmärkte und zeigen Ihnen, wo das Bestellerprinzip wirklich gesetzlich festgeschrieben ist.

Wie ist die Maklercortage gesetzlich in Deutschland geregelt? Die Höhen der Maklerprovisionen sind in Deutschland nicht festgelegt. Sie sind marktbedingt regional unterschiedlich und haben sich laut dem IVD seit über 50 Jahren nicht geändert. In Deutschland ist lediglich gesetzlich festgelegt, dass ein Immobilienvermittler nur eine Gebühr in Rechnung stellen darf, wenn laut Paragraph 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches ein Kauf- oder Mietvertrag nur durch seine Dienstleistung zustande gekommen ist. Ein Maklergesetz, das die Höhe und den Dienstleistungsumfang festlegt, gibt es Deutschland nicht. In elf der 16 Bundesländer – und damit in 75% des Marktes – teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen dagegen tragen die Käufer die Maklercourtage in der Regel allein. Je nach Region beträgt die Maklerprovision zwischen etwa 5 und 7% des Objektpreises. Dabei handelt es sich um marktübliche Werte, gesetzliche Vorgaben gibt es in keinem der Bundesländer – und sind auch im neuen Entwurf der Justizministerin nicht vorgesehen. Bestellerprinzip in Niederlanden & Österreich gesetzlich geregelt Mit Blick auf das Bestellerprinzip wird von Politik und Medien oftmals auf unsere europäischen Nachbarn verwiesen. Hier sei das Bestellerprinzip längst gelebte Realität und auch die Courtagen seien weit geringer, monieren Einige. Fakt ist jedoch: Nur in Irland, Österreich und in den Niederlanden gibt es ein gesetzlich verankertes ‚Bestellerprinzip’. Die Provisionshöhe in Irland beträgt üblicherweise zwischen 1 und 2,5% des Objektpreises, eine maximal zulässige Provisionshöhe gibt es jedoch nicht. In Österreich ist die Provisionshöhe sogar gesetzlich bei 3% gedeckelt. In den Niederlanden hängt die Höhe der Courtage vom Kaufpreis ab: Sie beträgt maximal zwei Prozent. Gezahlt wird die Courtage immer von demjenigen, der den Makler beauftragt hat. Da üblicherweise Verkäufer die Vermittler mit der Suche nach einem Erwerber beauftragen, zahlen sie in den meisten Fällen die Provision. Andere Vereinbarungen sind nicht möglich. Auch gilt: Der Makler darf in den Niederlanden nicht gleichzeitig Gebühren von Käufer und Verkäufer verlangen. Zudem sind dem IW Köln zufolge seit 1994 Preisabsprachen gesetzlich verboten, was den Preiswettbewerb daher deutlich offener und transparenter macht.  In allen anderen Ländern regelt der Markt die Frage, wer die Provision bezahlt. Die Länder im Überblick: Frankreich Französische Makler sind nicht nur als Immobilienvermittler tätig, sondern erbringen auch juristische Dienstleistungen. Dazu zählt die Prüfung der Eigentumsrechte und die (korrekte) Ausarbeitung des Kaufvertrages. Dabei haften sie auch gegenüber dem Käufer, sodass weder Restschulden noch unbezahlte Steuern auf der Immobilie beim Verkauf auf der Immobilie lasten. Makler mit Notarzulassung erledigen darüber hinaus auch die Übertragung der Eigentumsrechte. In Frankreich gilt üblicherweise das Bestellerprinzip; eine Beauftragung durch den Käufer ist eher unüblich. Eine gesetzliche Regelung gibt es jedoch nicht, ebensowenig bei der Maklercourtage. Die reine Vermittlungscourtage beträgt in Frankreich üblicherweise zwischen 3 und 8%  des Immobilienpreises und wird vom Verkäufer getragen. Je nach Region, Objekt und Lage fallen jedoch auch zwischen 5 bis 10% des Kaufpreises zuzüglich 20% Umsatzsteuer an. Schweden In Schweden übernehmen Makler neben der reinen Immobilienvermittlung auch die Rolle des Notars. Damit sind sie auch für die korrekte Übertragung der Eigentumsrechte verantwortlich. Üblicherweise zahlt der Verkäufer die Courtage und stellt diese Kosten dann steuerlich seinem Gewinn aus dem Immobilienverkauf gegen. Einen gesetzlichen Höchstsatz für Maklerprovision gibt es in Schweden nicht. Sie unterscheiden sich stark von der geografischen Lage, der Objektart und der jeweiligen Preisvorstellung. Es können jedoch Gebührenstufen als grobe Richtwerte zugrunde gelegt werden: bis zu 2% des Kaufpreises fallen bei Objektpreisen von 3.000.000 Schwedischen Kronen (SEK) an, 2 bis 3% des Kaufpreises entfallen auf Objekte mit einem Kaufpreis von 1.000.000 bis 2.000.000 SEK. Ab einem Preis von 500.000 SEK verlangen Makler üblicherweise eine Courtage i.H.v. 3 bis 4,5% des Kaufpreises. Grund für die niedrigen Provisionen am schwedischen Markt ist der Konkurrenzkampf in Schweden. Dänemark: Bei unseren dänischen Nachbarn zahlt der Verkäufer die Courtage in Höhe von bis zu 2% des Immobilienpreises. Der Makler ist entsprechend nur für den Verkäufer tätig. Für Käufer fallen hingegen zusätzliche Anwaltskosten an: Sie lassen in der Regel den Kaufvertrag und die Übertragung der Eigentumsrechte durch einen Anwalt prüfen. Dafür fällt – abhängig vom Kaufpreis – eine Gebühr von 0,5 bis 1,5 % des Immobilienpreises an. Großbritannien Im Britischen Königreich gibt es unterschiedliche Maklerdienstleistungen: Klassische Immobilienmakler oder sogenannte estate agents bieten die klassischen Maklerdienste. Sie sind ausschließlich für den Verkäufer tätig und erhalten von diesem ihre Courtage. Im anderen Fall arbeiten sie als relocation agents nur für Käufer, die in diesem Fall auch die Provision zahlen müssen. relocation agents bieten weit mehr als reine Maklerdienste an. Sie helfen zum Beispiel bei der Auswahl passender Schulen, Kindergarten u.v.m. Für beide Dienstleistungsarten beträgt die Courtage üblicherweise 0,75% bis 3% des Immobilienpreises vor Steuern. Studien haben gezeigt, dass die Höhe der Provisionen in den vergangenen Jahren in Großbritannien rückgängig waren: Betrugen die Provisionen laut propertyindustryeye.com im Jahre 2015 noch 1,4 bis 1,6%. Im Jahr 2017 lagen die durchschnittlichen Provisionen nur bei etwa 1%. Spanien In Spanien beträgt die übliche Maklerprovision 4 bis 6% des Verkaufspreises, zuzüglich 21% Mehrwertsteuer. In der Regel zahlt diese der Auftraggeber, also der Verkäufer. Anders sieht dies bei der Steuer für den Wertzuwachs eines Grundstückes aus, die von den Gemeinden erhoben wird und sich regional unterscheidet. Die Höhe der Steuersumme bemisst sich nach dem Katasterwert des Grundstücks und hängt – neben anderen Faktoren –davon ab, wie lange das Grundstück im Besitz des Verkäufers war. Die Steuer muss vom Verkäufer bezahlt werden. Es ist jedoch in Spanien üblich, in der Kaufurkunde oder im Kaufvertrag eine andere Regelung zu vereinbaren: Der Käufer trägt dann oftmals die Steuern.